Alquileres en España: CaixaBank y BlackStone son los fondos de inversión con más viviendas, según Civio

El negocio del alquiler de viviendas atrae tanto a particulares como a grandes inversores por la alta demanda. Si bien entre el 80% y 90% de las unidades que se arriendan están en manos de propietarios particulares, el resto de los pisos pertenecen a fondos de inversión, bancos o sociedades familiares que cuentan con diez o más inmuebles y que son considerados por el Gobierno como grandes tenedores. 

De hecho, el 80% de los que invierten en la compra de edificios para alquiler son extranjeros, de acuerdo a distintos informes de consultoras del sector. Otro dato: más de 185.000 viviendas alquiladas en España tienen como arrendadores a grandes empresas. Según la Fundación Civio, la mitad de ellas son propiedad de bancos y fondos de inversiones estadounidenses.

Según los datos enviados a Civio por once comunidades autónomas, CaixaBank es el mayor casero de España, con cerca de 22.000 viviendas alquiladas. El informe de la Fundación dice que el banco es el mayor arrendador privado en Andalucía, con cerca de 7500 contratos de alquiler, y también en Aragón con medio millar. Le siguen Cataluña (con más de 5000) y la Comunidad Valenciana, donde se arriendan 2671 viviendas.

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Las entidades financieras son las suman más alquileres: casi 76.000, pero concentrados en tan solo 52 entidades. Ahora, si se apunta más fino encontramos 15 bancos con cerca de 40.500 viviendas alquiladas, de acuerdo a los datos proporcionados por Civio.

Los fondos estadounidenses

A CaixaBank le sigue muy de cerca Blackstone. El fondo de inversión estadounidense tiene alquiladas cerca de 19.600 viviendas en toda España a través de 27 filiales, y, de ellas, más de 13.000 están localizadas en la Comunidad de Madrid, donde es el mayor arrendador privado. Además de otros 16 fondos de inversión que suman otras casi 32.200 viviendas.

A distancia le siguen Cerberus, con cerca de 7.000 viviendas, y TPG Capital, con casi 1.700. Tras ellos aparecen Ares Management, Lone Star y Goldman Sachs. Todas ellas estadounidenses, lo que no es extraño ya que 10 de estos 16 fondos de inversión tienen su sede en Estados Unidos y acumulan la práctica totalidad de las viviendas en manos de fondos de inversión, cerca de 32.000.

CaixaBani y Blackstone son los dos mayores propietarios de las 737 empresas o grupos empresariales que acumulan al menos 50 viviendas alquiladas en las once comunidades autónomas que facilitaron datos a la investigación de Civio.

"Son los llamados megatenedores, y, entre todos, superan los 178.000 alquileres, una cifra que supone cerca del 10% de los 1,8 millones de hogares en régimen de alquiler que contempla en estos territorios el Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda (SERPAVI)", afirma el estudio.

Además, aclaran que "la cantidad de viviendas arrendadas por grandes empresas podría ser mucho mayor, ya que esta cifra no incluye las viviendas que están en manos de empresas filiales con menos de 50 alquileres ni aquellas de las que no se depositó fianza por estar ubicadas en comunidades autónomas en las que no es obligatorio hacerlo".

Aunque la mayoría de estas empresas son inmobiliarias, las que acumulan más viviendas alquiladas son, con mucha diferencia, bancos y fondos de inversión estadounidenses. A estas viviendas en manos de megatenedores privados se suman otras 117.800 que son propiedad de administraciones públicas o sus empresas dependientes, y 7.300 alquiladas por medio centenar de asociaciones, fundaciones, entidades religiosas o comunidades de bienes que también superan los 50 alquileres. En total, son 303.150 viviendas alquiladas por entidades megatenedoras, más del 15% de todas las que tienen fianza depositada en estos territorios.

Las inmobiliarias son las empresas más habituales en el grupo de megatenedores privados. Son 604 empresas que suman más de 87.100 contratos de alquiler, aunque cerca de 15.500 están en manos de tan solo cuatro entidades, la primera es la compañía estadounidense de capital inmobiliario CBRE, con más de 8.000 viviendas alquiladas.

La metodología del negocio

Manuel Gabarre, investigador del Observatorio CODE especializado en políticas de viviendas y fondos de inversión, que estudió cómo se financiaron las seis mayores compras de inmuebles que se dieron en España en la última década, explica que "ellos ponen el 20% con su propio capital y con lo que le prestan Vanguard o BlackRock con dinero procedente de los fondos de pensiones, y el 80% restante lo sacan de la gran banca mundial al 3% de interés: de JP Morgan, de Bank of America, Deutsche Bank, Credit Suisse, que a su vez lo toman prestado del Banco Central Europeo o de la Reserva Federal estadounidense al 0% de interés. En cinco años venden y devuelven a los fondos de pensiones y a los bancos lo prestado".

De acuerdo a la consultora JLL, cuyo informe adelantó Cinco Días, el perfil del comprador en 2023 es en un 80% extranjero, según el origen del capital. Por tipología, describe, el 44% de esas inversiones proceden de gestoras de fondos como BlackRock o DWS y el 38% es de capital familiar.

En menor medida entran las aseguradoras (10%), como por ejemplo AXA, socimis (sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario) con el 3%; promotores y gestores de activos, ambos con el 2% y operadores de viviendas con un punto porcentual.

JLL afirma que por tipo de rentabilidad predomina el capital core (42%) y core plus (34%), "es decir, el más conservador y que solicita retornos no muy elevados, pero sí seguros, por lo que está dispuesto a pagar más en las adquisiciones a cambio de buenos inmuebles". Y añade que detrás del capital core suelen estar aseguradoras y fondos de pensiones, "aunque puedan invertir a través de terceros, como las gestoras de fondos".

Cinco Días sostiene que, en 2023, Madrid y Barcelona concentraron el 74% de las operaciones, "pero desde JLL se indica que otras ciudades como Málaga, Valencia, Bilbao y Alicante adquieren un creciente protagonismo". La importancia de estas ciudades se explica porque el 50% de la población se concentrará en las principales provincias en los próximos cinco años, según el informe de JLL adelantado por Cinco Días.

Los que compran para residencia

En la edición del Anuario Registral Inmobiliario realizada por los registradores de la propiedad, puede verse que los extranjeros adquirieron en 2023 más de 87.000 casas en España, sobre un total de 583.000 operaciones, lo que explica casi un 15% de las operaciones realizadas.

Si se tiene en cuenta que por nacionalidades británicos, alemanes y franceses son las más activas, se entiende en gran parte que Murcia, Comunidad Valenciana y Cataluña, lideren las regiones en las que más crecieron las ventas en 2023, mientras Baleares se mantiene como la Comunidad donde más vivienda compran los extranjeros, un 31,5% de total, lo que supone más de 3 de cada 10 casas vendidas.

Queda claro entonces que por la procedencia de los compradores éstos buscan el sol y las playas del Mediterráneo, tanto para vacacionar como para pasar su vida de jubilado en España. Aunque también encontramos a latinoamericanos, principalmente venezolanos y colombianos, que adquieren viviendas (preferentemente en Madrid) por 500.000 mil euros para que les sea otorgado el permiso de residencia.