Alerta en EE.UU.: la deuda inmobiliaria dudosa supera las reservas de los bancos

Los préstamos inmobiliarios comerciales dudosos han superado las reservas frente a pérdidas de los mayores bancos estadounidenses tras un fuerte aumento de los retrasos en los pagos vinculados a oficinas, centros comerciales y otras propiedades.

Las reservas promedio de JPMorgan Chase, Bank of America (BofA), Wells Fargo, Citigroup, Goldman Sachs y Morgan Stanley han caído de u$s 1,60 a 90 centavos por cada dólar de deuda inmobiliaria comercial en la que un prestatario se retrase al menos 30 días, según los datos presentados a la Corporación Federal de Seguro de Depósitos (FDIC, por sus siglas en inglés).

El fuerte deterioro se produjo en el último año, después de que la deuda inmobiliaria comercial en mora de los seis grandes bancos casi se triplicara a u$s 9300 millones.

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Michael Barr, responsable de supervisión bancaria en la Reserva Federal de Estados Unidos, dijo que los reguladores "se han centrado en los préstamos CRE [bienes raíces comerciales] de los bancos", incluida "la forma en que informan de su riesgo" de forma interna y si "provisionan adecuadamente y tienen suficiente capital para amortiguar posibles pérdidas futuras sobre préstamos CRE".

En todo el sector bancario estadounidense, el valor de los préstamos en mora vinculados a oficinas, centros comerciales, departamentos y otras propiedades comerciales aumentó en más del doble el año pasado a u$s 24.300 millones, frente a los u$s 11.200 millones del año anterior.

Según los datos de la FDIC, los bancos estadounidenses tienen ahora u$s 1,40 en reservas por cada dólar de préstamos inmobiliarios comerciales en mora, frente a los u$s 2,20 de hace un año, la cobertura más baja de la que han dispuesto los bancos para absorber posibles pérdidas sobre préstamos inmobiliarios comerciales en más de siete años.

Bill Moreland de BankRegData, que recopila y analiza los datos de los bancos, afirmó que en todo el sector hay pocas dudas de que "las provisiones para estas pérdidas sobre préstamos tienen que aumentar".

"Hay bancos que hace seis meses parecían estar bien, pero que el próximo trimestre no lo estarán tanto", indicó Moreland.

A principios de este mes, New York Community Bank perdió más del 50% de su valor de mercado tras informar de cientos de millones en pérdidas potenciales no reveladas previamente en su cartera de préstamos inmobiliarios comerciales.

El problema se centra en las provisiones para préstamos, o reservas, que son las provisiones que realizan los bancos para cubrir futuras pérdidas por incumplimientos. Las provisiones afectan a los beneficios, por lo que los bancos intentan limitar cómo y cuándo las realizan.

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Tradicionalmente, los bancos y los reguladores fijan las provisiones en función de la categoría del préstamo y de las tasas históricas de pérdidas. Los bancos mantienen unas provisiones más elevadas -por ejemplo, del 10%- para los préstamos no garantizados, como las tarjetas de crédito, frente al 2% o el 3% para los préstamos inmobiliarios comerciales, que tienen tasas de incumplimiento más bajas.

Sin embargo, hay quienes sostienen que basarse en las tasas históricas de pérdidas sobre inmuebles comerciales, en particular oficinas, tras la pandemia del Covid-19 puede ser arriesgado, y que los bancos deberían, en cambio, basar las reservas en los niveles actuales de morosidad.

"En algún momento, si se mantienen las altas tasas de desocupación, los propietarios no podrán hacer frente a sus deudas y los bancos ejecutarán las hipotecas", afirmó Joao Granja, profesor de contabilidad de la Booth School of Business de la Universidad de Chicago.

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"Sé que los índices históricos de pérdidas son bajos, pero tenemos que ver si los bancos han sido previsores a la hora de predecir las pérdidas esperadas, y no se han basado sólo en lo que ha ocurrido en el pasado", agregó.

Los banqueros afirman estar preparados. Sus reservas frente a incumplimientos eran mayores de lo necesario hace un año, y ahora se están reduciendo a medida que aumenta la morosidad, señalan. Argumentan que los reguladores parecen centrarse en la exposición de los bancos pequeños y medianos.

El CEO de BofA, Brian Moynihan, declaró en diciembre que el banco sólo había identificado u$s 5000 millones en deuda inmobiliaria comercial ligada a edificios en sectores del mercado inmobiliario en los que los precios habían caído, una cifra que calificó de ínfima para un banco que ganó casi u$s 30.000 millones el año pasado y tiene más de u$s 3,2 billones en activos.

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"Es una parte tan pequeña del global", dijo Moynihan. "Nos sentimos bien".

Este mes, sin embargo, BofA declaró en un informe de la FDIC que la morosidad de los préstamos vinculados a edificios de oficinas, departamentos y otros inmuebles no residenciales se había disparado un 50% en el último trimestre del año pasado hasta los u$s 2100 millones. Al mismo tiempo, el banco redujo sus reservas frente a las pérdidas sobre esos préstamos en u$s 50 millones, hasta algo menos de u$s 1300 millones.

Richard Barkham, economista jefe mundial de la firma inmobiliaria comercial CBRE, advirtió que, en la industria, "cualquier descenso de las provisiones... sería fundamentalmente un comportamiento equivocado". Según sus estimaciones, los bancos podrían perder hasta u$s 60.000 millones sobre préstamos inmobiliarios comerciales fallidos en los próximos cinco años, aproximadamente el doble de los u$s 31.000 millones que han reservado para estas pérdidas, según BankRegData.