Por qué las SOCIMIS aguantan las medidas en materia vivienda anunciadas por el Gobierno

A medida que pasan las horas desde que el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, anunciara ayer las nuevas medidas en materia de vivienda. 

La valoración de los analistas sobre el impacto que éstas tendrán en el sector inmobiliario mutó de un pesimismo generalizado a neutralidad u optimismo moderado, según el tipo de actividad de las empresas.

Esto último se ve claramente en el caso de las socimis, que tras la intervención de Sánchez, el mercado las castigó con descensos generalizados.

 Mientras que en la sesión de este martes, los títulos de las dos compañías representativas del sector, Merlin Properties e Inmobiliaria Colonial, se encuentran entre las tres que más crecen del Ibex 35, con un 2,93% y un 1,38% respectivamente. De igual forma, Neinor Homes registra un crecimiento del 3,73% en el Mercado Continuo. 

Estas subidas responden a que ahora los inversores estiman que las nuevas medidas anunciadas por el Gobierno tendrán un impacto limitado en las dos únicas socimis que cotizan en el selectivo.

 ¿Por qué el cambio de criterio? 

Es cierto que dentro de las 12 medidas adelantadas las socimis verán alterada su fiscalidad. Y es en este punto donde hay que hacer una matización de relevancia en relación a las dos grandes.

Cuando Sánchez volvió ayer sobre su idea de cambiar el régimen fiscal que regula a las socimis, una sensación de zozobra invadió el sector. Pero luego se vio que el plan establece que únicamente podrán seguir beneficiándose de los beneficios fiscales aquellas empresas que apliquen la promoción de vivienda en alquiler asequible.

De esta manera, el Gobierno evita desdecirse del cambio de régimen propuesto meses atrás, al tiempo que evita que este instrumento solo sirva a las inmobiliarias para pagar menos impuestos que los ciudadanos al comprar la misma vivienda, de acuerdo a la argumentación de Sánchez.

Sin embargo, hay zonas oscuras que desconciertan al sector. Una de las voces cantantes las lleva los expertos de Banco Sabadell, para quienes las medidas propuestas no dejan claro si esto significa que las actuales socimis que no hagan residencial deberán salir del régimen "porque no se dieron detalles de cómo se implementará la medida, si es que finalmente sale adelante".

Las dudas que rondan sobre las SOCIMIS

"A falta de conocer el detalle, la noticia de las socimis nos parece negativa pero de impacto limitado. Es negativa porque vuelve a generar incertidumbre en el sector, aunque el impacto puede ser limitado debido a que podría afectar solo a residencial y, tras el último intento de reforma, en noviembre de 2024, tenemos la sensación de que el mercado ya descontaba algo de ruido regulatorio", afirman los analistas de Banco Sabadell.

Bankinter va más allá cuando subraya que "está todavía por definir qué implica alquiler asequible". Por ello, el banco mantiene sin cambios sus estimaciones: "Los precios de vivienda seguirán subiendo un 5% en 2025 y un 3% en 2026, ante la falta de oferta, la fortaleza del mercado laboral y la rebaja de tipos de interés", arriesgan sus expertos.

Así las cosas, y para poner blanco sobre negro, el cambio de régimen de las socimi se limitará a empresas dedicadas a los pisos en alquiler, por lo que empresas, como Merlin Properties o Inmobiliaria Colonial, que en sus carteras poseen activos como centros de datos, oficinas o logística, continuarán manteniendo el marco del que gozan hoy en día.

En el caso de Neinor Homes, la compañía hizo saber que descarta que las medidas anunciadas tengan un impacto significativo en la sociedad, especialmente aquellas que se refieren a la compra de viviendas por parte de extranjeros extracomunitarios no residentes.

  "La demanda de vivienda es lo suficientemente fuerte como para que cualquier posible caída en el segmento de extranjeros extracomunitarios no residentes sea compensada por otros tipos de compradores", sostiene.

El argumento de Neimar busca relativizar las consecuencias para su negocio la estrategia gubernamental de alejar del mercado inmobiliario a los compradores extranjeros extracomunitarios, con un incremento de la carga fiscal de hasta el 100% sobre el precio del inmueble.

De hecho, las cifras de la socimi muestran que sólo un 2% sus pre-ventas de 2024 fueron a extranjeros extracomunitarios no residentes. En un hecho relevante enviado a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), indica que "cualquier posible caída en este segmento comercial puede ser compensado por otros tipos de compradores".

Con todo, los grandes fondos inmobiliarios alertan de que los anuncios de Sánchez ahuyentarán a los capitales foráneos cuando más necesarios son, y que las medidas expuestas son humo que no servirá para solventar el disparado precio del alquiler.

Bank of América respalda a Merlin y Colonial 

Gran parte de la revalorización de los títulos de ambas socimis obedece al fuerte respaldo que recibido de parte de BoFa Global.

Los analistas de la entidad estadounidense elevan el precio objetivo de Merlin hasta los 15 euros por acción, frente a los 14,3 euros anteriores, con un elevado potencial de un 51,36% frente al cierre de la jornada pasada.

El optimismo que muestran los analistas de Bank of America supera al que muestran sus colegas. Porque de acuerdo a los datos recopilados por Reuters, el resto de analistas dan de media al valor un consejo de ‘comprar' y un precio objetivo de 13,03 euros que está un 26,25% por encima de los niveles actuales.

En cuanto a Inmobiliaria Colonial, hoy los analistas de BoFa Global mejoran la recomendación al valor, al que le dan un consejo de ‘comprar', desde el anterior de ‘neutral'. De media, los expertos que siguen la acción mantienen una recomendación de ‘comprar' para Colonial. Y establecen un precio objetivo medio de 6,85 euros, cifra que supone un potencial alcista de un 32,8% desde sus niveles actuales.

Vale recordar que la compañía en el último trimestre de 2024, y tras alcanzar la zona de los 6,54 euros, los bajistas tomaron el control, lo que provocó una intensa fase de ajuste que se tradujo en una formación de máximos y mínimos decrecientes, que empujó su precio hacia niveles clave de soporte, subrayando la presión bajista en el tramo final del año. 

Circunstancia que marca un claro cambio de tendencia, tal como reflejan la actualización de las recomendaciones de los analistas conocidas hoy.

En conclusión, las dos grandes socimis gracias a la diversidad de sus carteras podrán mantener el marco fiscal actual de la mano de activos como centros de datos, oficinas o logística. El susto, al menos por el momento, ya pasó.