Hipotecas inversas: ¿por qué, a pesar de la coyuntura, aún es un negocio rentable?

Inversa Primer, una de las primeras firmas dedicadas en España a la compra de viviendas a personas de la tercera edad para luego alquilárselas de por vida, registró una caída del 93 % en el primer semestre del año. En total sintonía con algunas de las mayores Sociedades Anónimas de Inversión Inmobiliaria (SOCIMI), a lo largo de 2022 y parte de este año.

Según la información proporcionada por la firma, el beneficio neto se ubicó en 500.000 euros durante la primera mitad de 2023, contra los 965.000 del mismo período del mes anterior. Esos números obedecen a la variación de los valores de su cartera, fruto del alza de los tipos de interés, que suele elevar la rentabilidad necesaria de esos activos, provocando así una baja en el precio.

Un fenómeno que por el momento no tiene un efecto directo en el flujo de caja ni tampoco en el normal desempeño operativo de la empresa.

"Nuestras perspectivas de negocio y confianza en el proyecto se mantienen intactas de cara al nuevo plan estratégico 2024-2026, en el que ya estamos trabajando", ha explicado el vicepresidente ejecutivo de la compañía, Enrique Isidro.

Cómo trabaja Inversa Prime

Inversa Prime, es una de las empresas pioneras en la adquisición de viviendas a personas de la tercera edad que deciden obtener por adelantado el valor de su casa, pudiendo vivir en ella hasta el último día de su vida. Un llamativo producto que, más allá de las dificultades financieras de los últimos tiempos, parece ir cuajando muy bien en el mercado.

A tal punto, que semanas atrás el Ministerio de Economía libró la autorización para que Mapfre y Banco Santander comiencen a también a comercializar la hipoteca Inversa. Si bien ya funcionaba en el mercado, recién ahora los grandes bancos lograron la autorización, para comenzar a operar con la misma antes de que expire el 2023.

Esas hipotecas consisten en un préstamo hipotecario de una vivienda destinado a mayores de 65 años, para poder contar con ingresos mensuales a lo largo de su vejez. O sea, en lugar de pagarle mensualmente al banco, le pagan al cliente. Una vez fallecidos del o los titulares de la propiedad, sus herederos pueden cancelar la deuda con la venta del inmueble o quedarse con el mismo cancelando la hipoteca.

Inversa Prime registró 1,5 millones de euros, el 54,3% más que hace un año, debido al mayor volumen de activos en cartera respecto con primer semestre de año anterior y a la recurrencia de los ingresos por alquiler que obtuvo una tasa de ocupación del 100%. 

Al mismo tiempo, ha registrado un incremento del valor neto de activos (NAV, por sus siglas en inglés) por acción del 3,5% respecto al mismo período de 2022, hasta situarse en 1,61 euros por acción, frente a los 1,56 euros registrados hace un año. Todo ello, a pesar de la coyuntura de las tasas, la inflación y la incertidumbre económica que afectó al mercado en los últimos tiempos.

Esas fueron las consecuencias que obligaron a la empresa a modificar ciertos parámetros de inversión, privilegiando la rentabilidad sobre el volumen y poniendo el acento en que comprar y qué propiedades dejar pasar, para terminar invirtiendo 4,1 millones de euros hasta consolidar una inversión bruta de más de 117 millones de la misma denominación.

De esa manera, la empresa logró cerrar el semestre con un total de 244 inmuebles, el equivalente a un valor de mercado de 158,3 millones de euros, un 14,4% más que los 138,3 millones contabilizados a 30 de junio de 2022.

En este lapso, se dio un fuerte empuje a la venta de activos. Veinte de los cuales fueron vendidos o estaban en proceso de hacerlo al 30 de junio de este año, frente a las seis propiedades comercializadas entre 2021 y 2022 (los dos primeros ejercicios de la firma).

Los planes a futuro de Inversa Prime

Mientras los planes de la compañía son los de incrementar casi un 40 % las ventas de activos en el 2024, Isidro se entusiasma con "el buen comportamiento de Inversa Prime", debido a que en el primer semestre del año "ha demostrado la solidez del modelo de negocio, con una rentabilidad obtenida en la rotación de inmuebles que supera las estimaciones iniciales en 228 puntos básicos".

Mientras este novedoso nicho de mercado comienza a florecer, son varias las asociaciones de expertos que advirtieron que estarán vigilantes al desarrollo de esas operaciones, principalmente de las hipotecas. Una de ellas es la Asociación para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (ADICAE), la que alertó la posibilidad de advertir "en caso de que los servicios jurídicos de la asociación detecten irregularidades en la contratación lo pondrán en conocimiento de la justicia", al considerarlo un producto que beneficia solo a los bancos, porque "es un producto muy malo en términos de rentabilidad y de riesgo para los consumidores de mayor edad".

Otras voces, en cambio, ponen el acento en el desconocimiento de buena parte de los potenciales clientes de la existencia de una hipoteca inversa, que afecta aún a más de la mitad de los españoles.

Así y todo, los números de Inversa Prime y las nuevas empresas que van surgiendo, como así también la atención de los grandes bancos, en el sector de ventas con alquiler de propiedades destinada a la tercera edad, demuestran que están sembrando sobre terreno fértil.