Herencias: cómo reclamar una vivienda familiar ocupada por un coheredero sin contratar abogados

Las herencias son un tema complicado en las mesas familiares, y pueden ser causa de discordia incluso en las mejores familias. Despiertan sentimientos encontrados entre los familiares y decidir qué hacer con lo heredado puede elevar la temperatura en las discusiones más amistosas.

Cuando se habla de un bien inmobiliario heredado entre varios decidir que se va a hacer puede ser sencillo o un dolor de cabeza interminable. La opción de vender es la más adecuada pero decidirlo implica el consenso de los demás coherederos.

Si todos los herederos están decididos en vender, el procedimiento no debería presentar mayor dificultad que el de una venta común. Pero el panorama cambia si al menos uno de los coherederos se niega y decide residir en el inmueble.

Esto termina en una situación incómoda y de jaque para el resto de copropietarios, sin embargo, existen alternativas para vender una propiedad sin el consenso de todos los herederos y sin necesidad de abogados. Aunque sí de otros profesionales.

¿Cómo reclamar una vivienda familiar ocupada por un coheredero sin contratar abogados?

Extinción de condominio

Esta extinción implica el mutuo acuerdo entre el heredero que no quiere vender y los demás, ya que el primero se queda con la vivienda pero deberá compensar económicamente a los otros copropietarios por la parte que les corresponde.

Esta opción tiene como desventaja la presión tributaria, ya que el Ministerio de Hacienda considera que si el valor de la vivienda al disolver la copropiedad es superior al que tenía cuando se heredó, y deberá tributar en el IRPF por esta ganancia patrimonial. Pero, al no existir una compraventa como tal, no tributa para la plusvalía municipal ni para el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP).

Se debe contemplar esta opción sólo en caso de que la vivienda no esté hipotecada, porque en ese caso las reglas del juego desfavorecen a la totalidad de herederos originales quienes continuarán como titulares del préstamo hipotecario.

Venta de proindiviso

Si la primera opción no fuese viable los coherederos que deseen vender pueden transmitir su porcentaje de la propiedad a una empresa en un procedimiento legal amparado por el Código Civil. No obstante, las desventajas pueden replantear las prioridades:

• Las empresas que compran proindivisos suelen pagar por ellos precios más bajos entre un 35% y un 50% que sus valores de mercado.
• Si una empresa hace una oferta por tu parte de la vivienda, los demás propietarios tendrán prioridad para comprar esta parte del inmueble si presentasen interés en ello.
• Si la empresa compra el proindiviso se debe tener en cuenta que los demás herederos compartirán la propiedad con un desconocido y las asperezas pueden aumentar en torno a esto.

División de la cosa común

El propietario que quiere vender también podría acudir a un mediador para conciliar una situación favorable para todos los herederos. En caso de que esto no funcionase, la última alternativa sería recurrir a la Justicia con una demanda de división de la cosa común.

Este procedimiento usualmente orilla al juez a subastar la propiedad y dividir lo recaudado entre los copropietarios. Aunque todo esto implica grandes gastos y demora, además es probable que la vivienda se venda en hasta un 30% menos que en el mercado por lo que es la instancia menos recomendada.