Desde que inició la presidencia Javier Milei, el real estate se vio favorecido por la estabilidad económica, la desaceleración de la inflación y el cambio de expectativas generales. Además, por la implementación de una serie de herramientas, medidas y disposiciones ideadas especialmente para facilitar, apuntalar y promover este mercado.

La actividad inmobiliaria fue la primera en comenzar a ser desregulada durante la "era Milei". Apenas asumido, en diciembre de 2023, su decisión de derogar la polémica Ley de Alquileres 27.551, que desde 2020 había puesto en crisis tanto a inquilinos como a propietarios, generó un rebote positivo inmediato en el mercado de renta. A ello se sumó, luego, la recuperación de las operaciones de compraventa y la aparición del crédito hipotecario.

Sin embargo, existen dos caras de la misma moneda. Los desarrolladores no viven la realidad con el mismo optimismo y manifiestan su preocupación. Golpeados por el aumento de los costos de la construcción, que no es acompañado por una suba proporcional de los precios de venta, el reclamo unánime de los empresarios apunta a la merma de la rentabilidad que sufrieron en sus nuevos proyectos durante los últimos años.

En este contexto, la salida del cepo cambiario los beneficia, aunque prevén que impactará de diferente modo en el corto, mediano y largo plazo. "Es una medida de desregulación cambiaria que implica un importante paso hacia la normalización del mercado de divisas. En una actividad como la inmobiliaria, que es donde más se refleja que la Argentina tiene una economía bimonetaria, los efectos de ello se exteriorizan con nitidez. En lo inmediato, aumenta la volatilidad hasta que el tipo de cambio se estabilice y haya una clara tendencia de su comportamiento; en unos meses, es razonable esperar un incremento no menor a un 10 o 12% en los precios de los inmuebles usados", indica Issel Kiperszmind, CEO del Grupo Dypsa.

Asimismo, los desarrolladores consideran que en el corto plazo habrá alza de costos en pesos conforme al ritmo inflacionario. Esto podría llevar a postergar los emprendimientos que permanecen en carpeta, si bien se enfocan en la posibilidad de importar mayor cantidad de insumos y ajustar internamente sus números para ser más productivos.

El sector se encuentra en un período de transición, es la definición que comparten los jugadores del sector. "Se está abandonando un equilibrio en el que se construía mucho porque el costo era atractivo y en el que existía una demanda apoyada en la búsqueda de protección ante la inflación. Hay un cambio en la composición de la demanda y se incorporan nuevos compradores a través del blanqueo en el corto plazo, y del crédito hipotecario en el mediano plazo. En este momento los precios de venta todavía no han reflejado el aumento de costos, por lo que la foto que enfrentan los desarrolladores es compleja. Los precios suben de a poco", explicó Gonzalo De la Serna, CEO de Consultatio.

Más allá de la complejidad de la coyuntura, las principales desarrolladoras del real estate confían y siguen adelante con las obras en ejecución y los nuevos proyectos ya lanzados.

CONSULTATIO

• Huergo 475: la firma de Eduardo Costantini prevé finalizar la construcción de este desarrollo residencial, ubicado en el Bajo porteño, a mediados de este año. En total son 507 unidades y solo les falta colocar las últimas 58. Para este proyecto, el año pasado lanzaron -en alianza con el Banco Hipotecario- el primer esquema de financiación hipotecaria durante etapa de construcción que permitía a los compradores acceder a unidades con financiamiento de hasta el 80% del valor de la propiedad, a pagar en 20 años.
• Oceana Nordelta: luego del éxito obtenido con Oceana Puerto Madero, la empresa construye un desarrollo homónimo en Nordelta, cuya construcción estiman finalizar en agosto. Su ubicación garantiza la conexión con el nuevo centro Área Beta, el polo educativo diseñado por Sauerbruch Hutton que busca ser el hub creativo de las próximas generaciones. 
• Puertos: además de su propuesta premium en la ciudad pueblo, Consultatio lanzará nuevos barrios en Puertos, urbanización de 1.400 hectáreas en Escobar que cuenta con un Malba propio. Allí ya lograron vender 3.800 lotes y hay cerca de 2.000 casas terminadas en los 11 barrios que llevan desarrollados hasta la actualidad. La empresa también compró un terreno de 65 hectáreas lindante.
• Catalinas Río: durante este año planean lanzar el postergado proyecto Catalinas Río, una propuesta de usos mixtos que construirán en un predio adquirido por subasta pública en la zona del distrito financiero porteño Catalinas II. "Estamos tratando de que nos destraben para comenzar las obras", dijo a APERTURA Eduardo Costantini.

- En Uruguay, a comienzos de 2025, Consultatio adquirió dos fracciones en este país vecino por US$ 24 millones en total (141 hectáreas en Carrasco, Montevideo; y 145 hectáreas Camino a San Ignacio, en Punta del Este) donde apuntan a desarrollar "proyectos que combinen viviendas, espacios comerciales y áreas verdes, siguiendo la tendencia de urbanizaciones sustentables y de calidad", describe De la Serna.

ECIPSA

Este grupo lleva otorgadas más de 10.200 unidades en ocho provincias y en la actualidad avanza con 26 obras y 10 proyectos que tienen en cartera. Solo en 2025, Ecipsa prevé invertir más de US$ 130 millones, de los cuales el 78% será para los proyectos que desarrolla en el país. A fines de 2025 esperan llegar a sumar 800 nuevas unidades entre casas, lotes y departamentos para la clase media.

• MilAires: en abril comenzaron a entregar las primeras 220 unidades de Mil Aires (sobre un total de 870), su primer proyecto residencial en CABA, una inversión de US$ 140 millones en Villa Devoto. Se construye en cinco etapas y cuenta con unidades de 1 a 4 ambientes, todas con balcón o terraza privada y parrilla; incluyen también casas en planta baja con patio verde. Las siguientes etapas se entregarán en 2026 y 2027.
• Nuevo proyecto en Buenos Aires: durante este año Grupo Ecipsa planea definir el master plan de su segundo proyecto en la zona del AMBA, que ejecutará en un terreno ubicado en San Martín que le compraron a IRSA, donde operó Nobleza Piccardo y General Motors. "Allí desarrollaremos más de 6.800 unidades residenciales y comerciales que conformarán un emprendimiento de usos mixtos sin precedentes, de más de 600.000 m2 construibles", adelanta Jaime Garbarsky, presidente del grupo.

El empresario también proyecta continuar su plan de expansión internacional que los lleva a desarrollar y anunciar nuevas obras en Asunción (Paraguay), Miami (Estados Unidos), Costa del Este (Panamá) y San Pablo (Brasil), además de abrir oficinas en Israel.

IRSA

• Ramblas del Plata: la compañía de Eduardo Elsztain apuesta fuerte al desarrollo de este nuevo barrio en la ex Ciudad Deportiva de Boca, en Costanera Sur, que ofrecerá más de 10.000 viviendas, oficinas, locales comerciales y propuestas educativas, además de un parque público que será "el quinto más grande de la Ciudad". La inversión total prevista es de US$ 1.800 millones.

Su primera etapa consta de 14 terrenos (126.000 m², equivalente al 18% de la superficie comercializable), de los cuales nueve lograron venderlos durante los primeros meses del año. Jorge Cruces, gerente de Operaciones inmobiliarias de este grupo, detalla: "Con el prelanzamiento a los desarrollistas tenemos la primera etapa vendida prácticamente en su totalidad. Ya estamos recibiendo propuestas concretas para la segunda etapa y en paralelo comenzamos las obras de infraestructura".

• Edificio del Plata: a metros del Obelisco, avanzan las obras para refuncionalizar el edificio del ex Mercado del Plata. El año pasado IRSA lanzó allí Edificio del Plata, propuesta que ofrecerá 700 unidades residenciales, basamento comercial y espacios verdes, con una inversión de u$s 100 millones. Al respecto, Cruces cuenta que ya vendieron 100 departamentos y destaca el acuerdo que firmaron con el Banco Hipotecario para ofrecer financiamiento a los compradores de este proyecto desde la etapa de construcción. Se prevé entregar las unidades a partir de mediados de 2028.
• Distrito Diagonal: la desarrolladora espera poder avanzar -finalmente- con este proyecto que comprenderá la construcción de un nuevo centro comercial, de entretenimiento y viviendas en La Plata.

AZCUY

Esta desarrolladora, líder del mercado de Caballito, se enfoca en concluir la construcción de tres edificios que entregarán entre este año y el próximo en la zona, por un total de 30.000 m2. A su vez, avanza con otros cinco proyectos que finalizarán entre 2027 y 2029, e implican una inversión que ronda los US$ 180 millones en total:

• Serie Donna: llevan adelante cuatro emprendimientos en Caballito por un total de 50.000 m2; en uno ya iniciaron obras (Donna Zaffira), en otro avanzan con la demolición (Donna Ambra) y en otros dos trabajan en la elaboración de los proyectos y en obtener aprobaciones (Donna Salvia y Grigia).
• So Riverie: Azcuy se animó a ampliar su horizonte y comenzó a construir este proyecto residencial premium de 20.000 m2 dentro de Nordelta. Comprenderá 84 departamentos distribuidos en dos edificios de baja altura, aterrazados, de "espíritu náutico" y con amenities exclusivos.

GNV GROUP

Pionera en Puerto Madero, con su Distrito Madero Harbour ubicado en el dique 1, esta desarrolladora avanza actualmente con tres proyectos:

• Harbour Tower: será la segunda torre más alta del país, cuyas primeras unidades empiezan a ser entregadas a fin de año; se venden a más de US$ 7.000/m2.
• Osten Tower 1: torre de 26 pisos que será finalizada en 2026; el precio de venta supera los US$ 5.000/m2.
• Osten Tower 2: tendrá 33 pisos y las obras comienzan recién en septiembre de este año.

Este grupo también adquirió tierras en la Ciudad de Buenos Aires para desarrollar proyectos para los segmentos medios y tiene aún en carpeta encarar un hotel en Puerto Madero. Mientras, construyen un SLS hotel y residencias en Punta del Este.

EIDICO

• Costa Dunas: esta desarrolladora especializada en urbanizaciones abiertas y cerradas lanzó -a fines de 2024-este nuevo barrio privado de 1.195 lotes con 1.600 metros de playa en el partido de La Costa, a 2 km de Costa Esmeralda, uno de sus desarrollos estrella ya consolidados. La primera etapa tendrá 554 lotes.
• Cañuelas Village: este año presentaron esta iniciativa, que es su primer barrio privado en esa localidad bonaerense. Contará con 243 lotes y estará integrado a un master plan de un club de polo y chacras.

A futuro planean lanzar nuevos barrios privados en Tigre, Hudson y San Martín de los Andes; barrios abiertos en Pilar; y más edificios y townhouses residenciales en Zona Norte.

LANDMARK

• Udaondo: está ubicado en la zona del Parque de la Innovación (ex Tiro Federal) en Núñez, uno de los polos que presenta gran potencial para el real estate. "Allí todavía hay pocas edificaciones en marcha, pero se espera que en breve comience un volumen importante de construcción, en las más de 30 parcelas disponibles", señala Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos.

Udaondo es un proyecto de 150.000 m2, de usos mixto, conformado por tres torres de alta gama que incluirán residencias premium, hotelería y más de 7.000 m² de amenities. Se ubica en el cruce de las avenidas Del Libertador y Guillermo Udaondo. La obra ya comenzó y se prevé entregar la totalidad a fines de 2028.

Más allá de que "el mercado inmobiliario está atravesando una etapa de reconfiguración y reacomodando estrategias" y que este producto fue ideado para un público selecto, "las consultas se mantienen activas", afirma Alejandro Furst, director de Desarrollo de Landmark Developments.

ARGENCONS

En la actualidad, Argencons avanza con una tierra muy importante en Capital Federal y otra en el Corredor Norte. Además, desarrolla cuatro proyectos de su marca Quartier:

• La segunda torre del proyecto Del Bajo, a entregarse en septiembre de este año (la primera torre finalizó en 2024).
• Bajo Belgrano: un "condominio urbano" en se construye sobre un terreno de 10.000 m2 y estará listo para mediados de 2027.
• En 2028 entregarán dos edificios de esta marca en Uruguay: uno dentro de la urbanización +Colonia y otro, de 24 pisos, que construirán en la parada 30 de Playa Brava, en Punta del Este (será la primera de dos torres).

RAGHSA

Si bien el desarrollo inmobiliario residencial es el que se presenta más activo, en el mercado corporativo también hay novedades. Este sector está íntimamente ligado al nivel de actividad del país y, si bien se vio fuertemente afectado y transformado por los efectos de la pandemia y la posterior crisis económica, las principales variables del segmento de oficinas evidencia una moderada recuperación.

En este nicho, las últimas inversiones de Raghsa, una de las principales desarrolladoras focalizadas en este tipo de proyectos, estuvieron dirigidas a avanzar con un polo corporativo premium en el Corredor Libertador, a metros del Parque de la Innovación.

• Centro Empresarial Núñez: torre de oficinas AAA ubicada en Manuela Pedraza 1580 que esta compañía terminó de construir durante el año pasado. Buscan obtener las certificaciones LEED y WELL. La inversión estimada del proyecto asciende a US$ 72 millones, sin contar el valor del terreno.

Posee 50.000 m² de superficie total, con 25.500 m² de área rentable. Las plantas libres, que rondan los 1.500 m², están diseñadas para ofrecer alta calidad, confort, flexibilidad y promover la colaboración y el bienestar de los ocupantes. Además, el edificio dispone de 3.765 m2 de amenities distribuidos en dos niveles.

• Av. Del Libertador y Manuela Pedraza: es la ubicación de un terreno estratégico que Raghsa adquirió en 2024. "Actualmente estamos en la etapa de diseño y aprobación de planos para el desarrollo de un nuevo edificio de oficinas corporativas AAA", cuenta Mariano Vega, gerente general de la firma. Este proyecto dispondrá de una superficie total de aproximadamente 50.000 m² (25.000 m² rentables), integrando tecnología inteligente y características de sustentabilidad, en línea con las tendencias globales. La inversión estimada para este emprendimiento es de u$s 110 millones.

GRUPO GOVAN

Los proyectos de parques industriales, logística y última milla crecen dentro del sector del desarrollo inmobiliario a nivel global, incluida la Argentina. En especial, el comercio electrónico y la demanda de entregas a domicilio dieron un gran impulso a esta actividad durante los últimos años y, se prevé, también lo harán a futuro.

Govan, grupo empresarial que cuenta con más de 40 años de trayectoria en el rubro de la construcción y del acero tanto en Argentina como en Uruguay, desarrolló dos parques industriales en el país: Plaza Industrial Pilar, de 200 hectáreas, y Plaza Industrial Escobar, de 126 hectáreas. En este último, el 85% de los lotes están vendidos, se encuentran desarrollando las obras de infraestructura de la primera ampliación, mejorando los sistemas de control de acceso y trabajando en un proyecto para áreas de servicios. Llevan invertidos US$ 35 millones y sumarán otros US$ 20 millones durante los próximos dos años.